LES SCPI : L’IMMOBILIER AUTREMENT A CONNAÎTRE !

La pierre a toujours les faveurs des investisseurs, ces derniers veulent à la fois de la performance et du concret. L’immobilier rassure parce qu’il s’agit d’une possession « en dur » et parce qu’il ne subit pas les soubresauts des marchés actions. Alors que les placements traditionnels tels que les livrets bancaires ou l’assurance vie voient leur rentabilité s’éroder inexorablement, les épargnants se tournent de plus en plus vers les SCPI, appelées communément « pierre papier ». Et pourtant les SCPI existent depuis les années 60 ! Peu connues du grand public, elles attirent aujourd’hui de nombreux investisseurs à la recherche de diversification et de performance.

Mais qu’est-ce qu’une SCPI ?

C’est une Société Civile de Placement Immobilier. Le principe consiste à investir dans un parc immobilier et non un bien en particulier. Une société de gestion (agrée par l’Autorité des Marchés Financiers) gère la SCPI et va collecter des fonds auprès d’investisseurs, ainsi elle va pouvoir acquérir des biens immobiliers, les mettre en location, les gérer, collecter les loyers et redistribuer les revenus aux épargnants de façon mensuelle ou trimestrielle.

Il existe actuellement une centaine de SCPI différentes avec des typologies différentes : bureaux, commerces, entrepôts, locaux d’activités, murs d’hôtels, immobilier en lien avec la santé, l’éducation… et dans des zones géographiques différentes : France, zone euro et hors zone euro.

Quelles sont les avantages ?

Les avantages sont nombreux. Le premier qui est le plus souvent retenu par les épargnants est le fait de pouvoir se constituer un patrimoine immobilier sans aucun souci de gestion. Gérer son patrimoine immobilier prend du temps et génère des contraintes telles que le risque d’impayé, le choix du locataire, les travaux, etc… Beaucoup d’épargnants souhaitent se tourner vers l’immobilier mais appréhendent la gestion liée au bien. Dans le cas des SCPI, la société de gestion s’occupe de tout. Pour autant, en tant qu’associé, l’investisseur reçoit de l’information régulière quant à la vie de la SCPI, l’inventaire du patrimoine, les comptes et est invité à participer à l’assemblée générale de la SCPI.

Disposer de revenus complémentaires ! La retraite est un sujet d’actualité. Les différentes réformes de notre système de retraite se succèdent et les français ont désormais tous conscience qu’il faut préparer sa retraite et anticiper une baisse de revenus futurs le plus tôt possible ! Pour apporter une solution à cette problématique qui concerne toute la population d’actifs et de retraités, il est conseillé de se constituer un revenu complémentaire régulier et durable dans le temps grâce à l’immobilier.

Egalement investir en SCPI permet de sécuriser davantage son investissement immobilier. Pour limiter les risques de l’investissement en direct, il est conseillé de posséder plusieurs biens, aux caractéristiques différentes et dans des villes différentes. Ce n’est financièrement pas réalisable pour tous. Les SCPI sont accessibles à partir de quelques milliers d’euros et il est possible, même recommandé, d’investir dans plusieurs SCPI. Cela permet de ne pas dépendre d’un seul marché.

Un autre atout est bien évidemment le rendement : 4 % en moyenne sur l’année passée avec des performances autour des 7% pour les plus dynamiques.

Y-a-t-il des inconvénients ?

Comme tout placement immobilier, il existe un risque lié à l’évolution des marchés immobiliers et il n’y a pas de garantie du capital. C’est une solution à envisager sur du long terme. C’est pourquoi il est essentiel d’être accompagné pour bien choisir ses SCPI et de privilégier l’investissement dans plusieurs SCPI.

Les revenus sont imposables, ce qui vient diminuer la rentabilité nette. Heureusement, il existe des solutions simples pour réduire cette fiscalité au cas par cas.

Concrètement, qui est concerné par ce type d’investissement immobilier ?

La meilleure façon de répondre à cette question est de vous donner des exemples.

Je rencontre régulièrement des retraités qui recherchent des revenus complémentaires. Bien souvent ils ont accumulé au fil des années des placements bancaires qui ne leur apportent plus satisfaction et dont ils ne profitent pas réellement. Ils ont parfois même déjà un ou plusieurs biens immobiliers loués qu’ils ont de plus en plus de mal à gérer mais ils restent pourtant convaincus par l’immobilier pour compléter leur retraite et ils ont raison. Dans ce cas les SCPI répondent à leurs attentes. En terme de transmission, c’est aussi intéressant pour eux car il est difficile de diviser un appartement en trois quand on a trois enfants, alors que si l’on achète des parts de SCPI en respectant un multiple de trois, chaque enfant recevra ses parts et pourra à son tour recevoir les loyers sans être en indivision avec ses frères et sœurs.

Les personnes en activité sont aussi concernées ! Qu’elles soient salariées, professions libérales, artisans ou commerçants. Comme je l’évoquais plus haut, de nos jours nous avons tous conscience qu’il faut préparer sa retraite afin d’anticiper une baisse de revenus futurs. Comme tout investissement immobilier, les parts de SCPI peuvent être achetées à crédit, ce qui permet de réduire l’effort d’épargne mensuel et de se constituer un patrimoine. Pour ce qui est de la fiscalité des revenus, il est aussi possible d’acheter ses parts avec une réduction sur le prix de souscription si l’on accepte de ne pas percevoir de revenus pendant un temps bien déterminé. Idéal pour ceux qui n’ont pas besoin de revenus immédiats !

Les SCPI sont aussi utilisées pour les entreprises qui souhaitent placer leur trésorerie.

Comment bien choisir ses SCPI ?

Avant tout investissement, il est indispensable de vérifier qu’il correspond bien à sa situation et les objectifs que l’on s’est fixés. On ne doit pas choisir une SCPI en particulier parce qu’un magazine de presse en vante les mérites ou parce que son voisin en a acheté, on doit choisir ses SCPI parce qu’elles correspondent le mieux à sa situation personnelle. Pour cela il est indispensable de faire appel à un conseiller en investissement financier qui vous guidera après avoir fait au préalable un bilan de votre situation. Acheter des parts de SCPI par l’intermédiaire de professionnels ayant pignon sur rue ne coûte pas plus cher puisque le prix des parts est identique quel que soit le canal de distribution. En tant que conseiller indépendant, je n’ai pas d’intérêt à proposer une SCPI plutôt qu’une autre et j’ai accès à de très nombreuses sociétés de gestion ce qui permet à mes clients d’investir leur épargne sur plusieurs SCPI différentes. J’aime dire que l’on ne met pas tous ses œufs dans le même panier !

Les SCPI peuvent aussi être intégrées dans un contrat d’assurance vie. Intéressant, non ?